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>:nJTr 万科高挂“活下去”, *G|]5 是为了活得更长久更健康 E1w XG `ViNSr):J 秋风起,微微凉。万科2018秋季例会,本来是企业的内部会议,却在行业内掀起巨大波澜。 kV9NFo22 G'C^C[_W ouZ9oy(}a 原因当然是,它在会场大屏幕上的三个红底白色大字:活下去。 SLA~F?t %9)J-B N!&VBx^z yVv3S[J w7V
W 关注房地产的朋友都会同意,要是万科都活不下去,那就没几家房企能活下去了。别的不说,只看两个数据:上半年万科销售额达3047亿元,持有现金1595亿元。根据公告,1-8月万科销售额已达3881亿元,位居第二。 /[dAgxL SFNd,(kB*z ?+tZP3' 虽然过去两三年,万科不再是销售额的第一,但我一直跟同行讲,万科还是大家眼中的事实上的老大。而如果老大现在不仅是对市场很不看好,而且露出了近乎绝望的态度,岂不是要吓坏一大帮小兄弟? DOU?e9I2 Xn'>k[}<k 7+r5?h| 因此,一些地产人士就说,万科是在制造恐慌情绪。进入下半年后,土地成交溢价率低了,房子不好卖了,去化率明显放缓,很多房企眼看完成今年目标困难了。 19`0)pzZ*P (Sp~+#XnF JN-8\L 这个时候,万科一声呐喊,简直让人发抖。 LbI])M ' *C)S 1Nu`@)D0 表面看,是经历两年严厉调控后,房地产形势确实在发生变化,所谓市场的拐点已现端倪,连万科今年完成6300亿回款目标都有些困难,包括恒大在内的一些房企开始降价促销;但本质上,我个人理解,万科此举,更多是向内,也就是说,它思考的是企业自身的改革与发展问题。这从此前郁亮的讲话已经显露出来了。 (\Zo"x;( (uz!:dkvx 5)i0g “今天我们特别焦虑”,万科董事会主席郁亮9月8日在万科拉萨媒体沟通会上说,“过去的理论,没法告诉我们如何往前走。”如何找到新的发展渠道、路径、方法,是万科最大的问题。 CPM6T$_qE I
T2sS6&R gy`qEY~B& 图/图虫 b>._ r&. *0ntx$M-w 这与之前郁亮对行业的判断是一致的。 leJd){ ;| ,Y2?
HD|)D5wH| 2014年6月,郁亮提出了一个观点,房地产的黄金时代已经过去,进入白银时代。显然,他是从整个行业的角度来说的,即,房价和商品房销售额的增幅将告别高增长,进入中速增长。这几年的发展,是符合他的观点的。 3H%WB| 4c@F.I IH:Cm5MV 但有人会说,一批主流房企,尤其是前30强,这4年来却在加速,房价也在继续上涨。这难道还是白银时代?这倒印证了另一个知名地产商孙宏斌的看法,即巨头的钻石时代。因为主要房企增长没有放慢甚至还在加速,前50强尤其是前30强、前20强的市场集中度在大幅提升。 'E8Qi'g w
~?eX/; w.-i !Ls 我不得不说,这恰恰是行业进入白银时代的特征。楼市黄金时代,谁都在快速增长,谁都活得很好,只有白银时代才会真正出现市场份额的加速集中,一批中小房企不得不离场。 r_RTtS# EPnB%'l\c b#j5fEY 与郁亮对行业趋势的思考相伴随,万科开始了主营业务的变革。那就是后来看到的,它通过并购,迅速成为全国最大的物流地产商和管理面积第二的商业地产商。 8gm[Q[
#T`+~tW'| 6{WT;W>WT: 图/图虫 j".6 640V&<+v 万科之所以被公认为事实上的行业老大,不在于它的销售额和规模,而在于它对行业的判断,以及在此基础上所作企业战略的调整。从公开信息看,万科正在推动新一轮的组织架构的调整,而且力度相当大。这种调整应该是服务于万科的未来发展,是长期战略。 wf$ JuHPt TBYL~QQD\C (W/UR9x)|d 从这个意义上说,万科高挂“活下去”,不是为了当下的活下去,而是未来的活下去,是为了活得更长久更健康。 L(S. Ap9wH[H ~ZN9 E-uL “活下去”的主题,确实不无夸张,但这种极而言之的忧患意识、危机意识,一定程度上更能激发企业职工的奋斗精神。当然,万科也许没有想到这几个字会对行业产生如此之大的影响。 hrt-<7U ?y@pRe$2 u#|Jl|aT 至于有人说,这是万科代表行业向政府部门施加压力,我倒相信这是涉嫌阴谋论的看法。我愿意重复自己的建议,即使四季度房价下跌,成交下降,也要坚持房地产调控不放松。 '2{o_<m _Hj,;Z nE%qm - 但是,即使不是全部,至少也是一批房企,要感谢万科的这句口号——它不是危言耸听的当头一棒,而是当头断喝的一声提醒。因为我们知道,追求规模,追求快速增长,是大多数前100强特别前50强房企的目标。 Oip..f0 V7i`vo3Cc "g[UX{L 当房子好卖,房价上行,利润增长,什么都好说,你甚至会嘲笑白银时代的说法;但当严厉调控政策的叠加效应终于发挥威力,市场转为下行时,你要急刹车,恐怕有点来不及了——虽然此前我写过多篇文章,呼吁狂奔的房企放慢脚步。 [6N39G$
S6Pb V} *j :5 调整一下,不是坏事。但也别被吓坏了。 ..mz!:Zs0 YL0RQa _J;a[Ky+[ x"De
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A(vCx `sC8ro@Fm 刷屏的万科秋季例会到底说了啥? w2AWdO6 eA^|B zU 万科9月28、29日召开的秋季例会,以“活下去”为主题,重点讨论了回款事宜。 )Q?[_<1Y+ 9DKB+K.1 lI<8)42yq 这延续了董事会主席郁亮此前在南方区域的讲话精神。郁亮表示,万科今年设定了6300亿回款,目前完成不到一半。 >;?97'M kO"aE~ <2A' 郁亮在会上强调了6300亿回款目标必须完成。万科有关人士表示,公司极具危机感,内部也经常强调忧患意识。 <9ph c 7^X_tQf a8c]B/ 据了解,参会人数不多,主要为万科各城市公司总经理,以及总部部门负责人级别的人士。 >(a_9l;q Rx2|VD Nuq/_x 现场流出的图片中,“活下去”三个大字在红色的屏幕中非常醒目,瞬间刷爆了开发商的朋友圈,产生诸多共鸣,亦引发不少争议。 VH65=9z XL9lB#v^ KphEw[4/ 在会议召开的同时,万科各地项目已开始积极促销回款。以厦门为例,今年冷清的市场压力巨大,万科位于厦门翔安新圩镇的首开万科白鹭郡,最新推出107套特价别墅,原来精装500万,现毛坯中间套一口价278万,降幅在30%以上。 a8$pc>2E {u3u%^E;R 7J/3O[2 厦门一手房的价格战一触即发。除了万科,融创中国厦门大同府近期开盘,预售信息显示价格在28913-42449元/平之间,而开盘最低价在25000多元/㎡。 H@2+wr)$} A*;h}\n 1D]wW%us 厦门之外,在北京、上海、广州、杭州、南京、佛山等地,恒大、碧桂园、保利、中海、招商、金地等不少项目也已开始降价。 mq9
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K} 事实上,万科并不是回款压力最大的开发商。万科上半年销售滚动回款率为93%, 高于绝大部分的开发商。 "ET"dMxU _zwu
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龙头房企中,碧桂园和保利的压力比较大。半年报显示,碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元,回款率约为81.5%;保利发展上半年累计实现销售回笼1698亿,回笼率仅 78.9%。 ~;Kl/Z mn` Ae= IW*.B6Hw8 图/图虫 HEN9D/O= .p_$] 中原地产首席分析师张大伟认为,万科“活下去”有强烈的主观能动性,带来的结果就是,每一轮楼市调控带来的市场波动中,万科的降价最坚决最有效。不论是2008年还是2011年,2014年,案例都非常多。 U%l{>*q U++UG5 c t/(j8w 他指出,一定程度上,市场的博弈就是情绪的博弈,而情绪是会传染的,一旦预期心态崩了,市场的变化速度可能非常快;过去几年的房地产市场是投资型市场,一旦出现拐点,便很难控速。 8 EH3zm4 FM];+d0 bc-}Qn 基于以上判断,一些业内人士认为,房地产已进入下行周期,拐点基本确认,房价的又一次调整,即将来临。 tgnXBWA`!
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