MSN谈话录：房子卖不动 房价一定暴跌吗？ (2008-04-23 13:01:37) &^JYIRn1\
标签：房价 地产评论 炒股 地产神仙派 马越 分类：地产评论 2`cVi"U
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中午休息时，MSN上遇见高中同学刘煊，毕业于同济大学的他在北京已经生活了15年，几年前在回龙观买了一套2居室经济适用房。眼下孩子已经上小学，他很想换套大一点的房子，因此很是关心房价问题。很久没有交流了，我们的谈话就从“房子卖不动”聊起来： x-Fl|kwX.5
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刘煊 (12:02):看网上说现在房子卖不动了，你们业内人士怎么看？ QV*W#K\7q
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马越 (12:02):目前属于盘整观望 qy,X#y'FuE
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刘煊 (12:03):那就是说向上向下都有可能 v>' mW
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马越 (12:04):向下没有空间因为供应有限，向上节奏缓慢幅度有限，因为需求需要积累。但是向上趋势不变。 D ]zpG
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刘煊 (12:04):有点像周期性行业，譬如汽车，需要有个积累期 ?{KC@c*c
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马越 (12:05):对，北京的积累期不会太久，城市性质和容量决定。 F9 4Qb}
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刘煊 (12:05):还有是不是农村城市化的进程不会停止 :qxd
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马越 (12:07):去年今年以来，新劳动合同法实施，建筑业和加工业工人工资增加和劳动力成本提高，表明百姓收入增加在增速，这些将导致住房需求有效性基础将因此得到加强。 kOLS<>.
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马越 (12:08):而收入累计增加在住房需求方面会优先体现出来 qp`G 5bw
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马越 (12:11):毕竟中国人的吃穿住行四个方面，住已经成为心理和物质两个层面最为急迫的需要，住房承载着国人尤其是城市居民生活、工作以致于整体幸福感的很大部分 J%ue{PL7
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刘煊 (12:11):但是现在大的经济形势不好，国家的注意力是控制通胀，房地产首当其冲。 Ku<_N]9
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马越 (12:13):经济形势不好，心理预期走弱，人们回归家庭取得温暖的需求更盛，因为房子不仅仅是一个物质的壳，还是心灵的居所。 a^MR"i
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刘煊 (12:14):嗨， 这思维也太反向了。 1Jn:
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马越 (12:14):宏观调控对房地产的打压实际上还是集中的控制投资来源角度，投资减少则意味着住房供应相对减少 zm p Q=%/H
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刘煊 (12:15):房价是控制的一个重要指标，对其他行业有推波助澜的作用，也许盘整是最好的选择 S X6P>:`
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马越 (12:17):最近国家统计局、国家发改委的统计和分析资料表明，一季度全国房价除了部分地区小幅度下调，大部分地区依旧保持增长，交易量和价格升幅同向缩小，这样的结果其实正是供应有限和持币待购两个因素综合作用下的正常反映 b 1t7/q
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刘煊 (12:18):还有现在好多人担心境外热钱流入股市和房事，是个隐忧 Z<~^(W7h
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马越 (12:20):当人们真正感觉到持币待购并不能真正成为影响房价下降的时候，一部分急需住房的人开始消费，而供应量因为房企缺乏资金无法提高，这样的时刻就会成为房价启涨的时间点 HH aerc
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刘煊 (12:20):那看来和股市不一样 [.*o<
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马越 (12:20):更何况你说到境外热钱因为中国加息和人民币升值涌入的因素，如果把这一因素考虑进去，房价启动的时间点，就不只是国内持币待购松动之时了。外资涌入，持有人民币计价的房产是最为安全的增值收益方式，按照目前的利率水平和人民币升值速度，年均12％的收益非常稳定。 P(XNtQ= K
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刘煊 (12:22):热钱不是有效需求的，他会推高价格，迅速撤离，所以有风险 q kh.? ~
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马越 (12:23):没错，但是热钱投资房地产绝对不会像股票二级市场那样容易快速撤离 Rss=ihlM
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马越 (12:25):股市可以在半年内从6000点跌到3000点，这么短的时间内，股价可能下跌50％ !#H ca
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刘煊 (12:26):这也是世界之最 oQ_n:<3 X
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马越 (12:27):但是从去年10月到今年4月，同周期进入盘整的房价呢？即便是跌幅最大的深圳，也没有大面积出现房价下跌50％的现象吧。由此可见，房地产投资的保值特性非常明显，比起股市动辄10％跌停的幅度，国家对二手房交易税费增加的百分比算不了什么。 cwK OE?!
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刘煊 (12:30):也许是由巨大的需求支撑着，毕竟不是虚拟资本 -nKBSl
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马越 (12:30):正是如此 -E>se8 %"
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马越 (12:31):土地、房屋凝结着巨大的自然资源价值和人类劳动价值，他们构成的价值基本是真实的，这与股市价格中上市公司未来收益预期为基础的价值有着根本的区别。 !e(ZEV g
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刘煊 (12:31):如果房价暴跌，那对中国经济的打击比股市要大 #Cz6c%yK
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马越（12:32）是啊，提供按揭贷款的银行将首当其冲受到冲击，这将直接危害国家的金融安全，因而“暴跌”几乎是不可能的。 hXM2B2[
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刘煊 (12:33):但是老百姓目前收入的增长比起cpi和房价的增长还是差的很远，当前的需求只能称为预期的虚拟需求。 MESPfS+
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马越 (12:35):没错，目前，百姓收入增加的平均数和房价的关系确实如此 aShZdeC*f
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马越 (12:35):但是，你想，如果有住房需求的人是100 i4*!t.eI
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刘煊 (12:36):这种光靠老百姓的收入增长的累积来消费房屋肯定不行。前几年的房价大幅增长有很大因素是投资推动的 4j
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马越 (12:36):实际可以承受房价的人群是40 YcJ2Arml
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马越 (12:37):当住房投资锐减，住房供应减少到40以下时候，新的供不应求将必然导致房价上涨 H=k `7YN
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刘煊 (12:38):那是缩量上涨，60%还是买不起 $ [-{Mm
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马越 (12:38):投机性购房（利用银行按揭）已经被两年来的调控政策扫荡的差不多了。而股市暴跌让大量资金撤场，这些资金的投资属性十分明显，离开股市，房市将是首选。 C%+>uzVIw
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刘煊 (12:40):哪又推动了流动性过剩 `A o;xOJ
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马越 (12:40):60％买不起的，可以由政府的保障性住房承担，无非解决起来速度会慢一些 8L}N,6gC4_
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刘煊 (12:43):这种问题会引起老百姓不满，国家不愿看到。怎么让老百姓有钱才是万全之策。 s7#|'jhZt
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马越 (12:44):如何解决低收入人群的住房保障问题，还得靠政府住房保障体系的建立，因此，中国的房地产市场必将分裂成为两个：商品房和保障房两个市场，只不过由于自1998年住房主度改革以来，政策使然，人们都要从商品房市场来解决住房问题，千军万马过独木桥，使得商品房市场承担了满足本应纳入政府救助或者支持的低收入人群住房需求 DozC>
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刘煊 (12:45):国家现在是这种思路吗? uyDYS
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马越 (12:45):是的，随着政府保障性住房规模的扩大，商品房市场价格压力会因低收入人群需求的分离而减轻，最终决定商品房价的还是供应和需求的力量配比。 4!r>
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刘煊 (12:49):要是真有这一天，那房价就不是社会问题了 q'p >__Ox
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马越 (12:52):而且2007、2008甚至延续到2009年的宏观调控，一定会有个结果的：软着陆，GDP增速减缓，结构化矛盾缓解，整体经济步入健康良性发展轨道，那时房地产市场的金融环境一定发生相应的变化，到时银根应该会放开，因为发展是必须的。而住房需求随着百姓收入的提高和积累，在新的有效需求累积之后，会和新的供应形势再次配比：收入增加趋势不变，住房有效需求增势不变，土地供应不可能大幅增加导致住房供应增加有限，这样的供需关系决定未来的房价尤其是北京、上海等一级中心城市和各省会为代表的二线中心城市的房价，一定是稳中有升。 dwt< s [k
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马越 (12:52):好了，该吃饭了，改天在聊。 >5!/&D.q
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刘煊 (12:53):好的，希望你经常给我讲讲房子的事情。88 J "dp?i
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