今日，看到一篇帖子说石家庄三年之后房价过万，人民该如何应对呢？首先我们还是先来分析石家庄目前“三年大变样”的情况，这种情况下看看该如何打击开发商嚣张的气焰。 CaR-Yk
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城中村改造的最大难题在于拆迁补偿，全国皆然，石家庄亦不例外。城中村的改造，政府招商，给房地产企业提供的商机是：一方面许多土地被清理成“熟地”，政府投资建设公共基础设施，降低了开发企业进入的门槛；另一方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，又为市场提供了充足稳定的需求。随着房价的上涨，村民要求的拆迁补偿条件也水涨船高，直接导致开发成本的增加。另外，原材料价格、建安成本剧增等因素，使得房地产企业先期垫付的成本很大，令许多中小企业望而却步，众多开发企业举步维艰，不堪成本、资金等旧改重重压力。 Y&-%
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蛋糕抑或鸡肋，只有房地产商自己清楚。在商机面前，大部分房地产企业都在“左顾右盼”，只有少数大型有实力的房地产企业迎难而上，挺身旧改，助力“三年大变样”。这也就不难解释，为什么近段时间石家庄市场出现了这样的状况：参与旧改的企业因为不堪面对重大的资金压力，以至于许多旧村落拆了一半，难以为继；更有甚者，拆了大半，现在连往外运垃圾的钱都没有；还有一些外来的公司和本地公司对村民做了承诺，老百姓出去租了房子，旧村开拆了，扒了一半，企业做不下去了，补偿都进行不下去，于是企业跑掉了。可见，成本压力已经造成旧改项目市场低迷。面对高投入高成本的大批旧改项目，有多少开发企业只能是望洋兴叹，有心无力。没有市场支持则开发必乏力，改造停步不前，则会导致未来三五年商品房市场短缺，紧跟其后的，则是房价暴涨。 ~3Y4_
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部分旧改项目市场预期不容乐观，遭遇尴尬开发处境还有许多中小企业认为，当前存在诸多不具操作性而将延后改造的项目。旧改中的种种困难决定着“三年大变样”中总有一些项目让一些房地产企业望而却步。因为有些项目虽然处于改造计划内，但是中小企业认为其不具备实际可操作性。这些项目主要有以下几类： EO %"[k
第一类：位置偏远不具备开发条件的项目： '9!J' [W
这类项目多位于二环以外，甚至三环周边，此类项目位置偏远，周边配套匮乏，交通不便，市场不成熟，消费者认可度较低，而在目前市场环境下，房地产企业多半不会选择此类项目开发。除非项目规模庞大，地价低廉，且有政府规划的良好指引。否则，这些项目即便列入改造范围内，也不会有开发商冒险挺进，因此，房地产企业也不敢轻易涉足。 a'(B}B=h
第二类：对周边环境污染严重、风险大的项目。 Vrs?VA`v$
这类项目多位于污染企业或者垃圾厂、污水沟附近，消费者较为排斥，开发风险大，易发生囤积风险，房地产企业对此类项目也持敬而远之态度。 qyP={E9A
第三类：密度大、拆迁成本太高的项目。 {r'+icvLX
这类项目多数位于优越地段，但是往往密度高、楼层高，而且补偿条件苛刻，拆迁成本大增，使得房地产企业只能望而兴叹，只能放弃。 5i+cjT 2
第四类：对前期需要投入大量资金建设回迁房，才能开展下一步拆迁的项目。 XI
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这些项目多为旧村，自身没有建设回迁过渡房，需要引入开发企业先建设回迁楼房，才能对旧村实施改造。在目前经济形势下，房地产企业面临销售阻力和银行借贷难度提高双重压力，对此类前期投资大、开发周期长、利润回收慢的项目，均持谨慎态度，以保证公司正常的资金运作。 %Ni "*\
综上所述，如果将列入旧改计划的旧城和旧村再加以筛选，那么能够顺利改造的项目还将减少约四分之一左右，供应量也会随之锐减。在这种情况下，旧改项目市场低迷，外地客商不可能来本地投资，而房地产企业无市场的支持，开发必定乏力。这将使商品房市场因产品极度短缺暴涨。考虑到股市暴跌、通货膨胀持续的现实，大量的资金流向房地产业，又会助推楼市价格的涨幅。随着石家庄“三年大变样”工程的展开，城市形象、品位、环境等得以改善，从北京、上海的经历看：三年之后石家庄市区房价必定过万元，即使是三环周边也会达到7000元。 5GbC}y>
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这样的分析不是空穴来风，也不是我们对“三年大变样”不支持，而是要当局者能看请目前的市场形势，心里要装着老百姓、想着老百姓、向着老百姓、爱护老百姓，石家庄“三年大变样”离不开老百姓的支持，还是那句话：“水能载舟亦能覆舟 |enb5b78
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从多个角度谈谈中国的房价 1Eb2X}XC
1.从通货膨胀角度上来说 :l&Y q!5
这么多年了，老说通货膨胀，我看一个重要原因就是房子贵。房价高了，房子对应的货币供应量也就大，这么多钱进入市场，那不就是通货膨胀么。不过，我们国家还是很大的，房地产商力量也还是有限的，虽然吭哧吭哧发展了这么多年，但目前还是可控的，但这种积累已经到了出现问题的边缘，所以最近一年才这么不消停，通货膨胀明显加剧。当然，这里面也有其它原因，比如国际原油等，但房价因素，绝对跑不了。通货膨胀表面上看是东西贵了，但也可以理解为钱多了，对整个中国内部来说，像国际油价不是咱定的，这就是东西贵了；像中国房价是咱自己人定的，这就是钱多了。话说回来，有人说如果货币供应量减少，也会导致房产投资减少并反而推高价格，这个在房地产疯狂发展的前几年是可能的，很多地产商都是临时角色，属于投机商人，经过市场波动的优胜劣汰后，生存下来的正规的、有规模的房地产商，对于房地产项目的投资，应该趋于稳定和理性。 SG]Sx4fg,Y
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2.从房屋商品本身来说 sE&1ZJ]7
我看有哥们说土地资源不可再生，所以房价高，这个我不知道应该算是误会还是理解不同，我琢磨着把，土地虽然不可再生，可是人有生老病死啊，这辈人住完了下辈人住，虽然可能换房，但原来的房子会被再利用，不会蹋，塌了也可以在原地方盖或者获得拆迁房，如果要说房子不可再生，那只有在一种前提下，就是人是永生的，或者至少人口增长保持高速，以至于房子住进去了，相当长时间内就不可能再被其他人用上，这明显不实际。所以我觉得，应该强调的是，房屋这种商品，基本上是属于不会毁灭和能够被反复利用的。 +t3o5&
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3.从人口角度来说 1!NrndJ I
中国人口数量基本上算是控制住了，从第一代独生子女开始生孩子开始，按照人口更替的理想模式，数量应该处于缓慢下降阶段，抛开农村进入城市的人来说，至少纯城市原住民整体上应该是这样的，这也意味着需要在城市增加住房的人总体逐渐减少。而从农村进入城市，准备长期生活、有买房需求、并有足够能力买房的人，这个比例相对来说还是比较小的，当然，在一些热点城市，由于聚集效应，可能房屋需求，短期内还是比较高的。但中国流动人口数量摆在那里呢，这是个双刃剑，如果某些城市生活成本畸高，那么人口会通过逆向流动来寻求平衡的。我认识的已经有不少人离开北京了。 }=Ul8
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4.从中国国土来讲 9BAvE\o0
中国大陆的房价不和英国、日本、韩国这些小国家比，更不能和香港地区比，谁让咱面积大，大城市多、流动自由呢。唯一可比的也就美国了，因为美国城市化水平非常高，大城市也很多，可以简单理解为美国绝大多数人都是城市人口，这个和中国城市人口总量应该是差不多的，而美国国土的可住人面积也和中国差不多。中国多出来的农村人口，虽然很多人在城市务工，在相当一段时间内，不会对城市房地产有明显影响。所以说，美国房地产泡沫破裂的今天，有可能就是中国城市房地产的明天。 8N \<o7t%
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5.从投资角度上来说 %j.n^7i]^:
一直说租售比是衡量房地产泡沫的重要因素，举个例子，我一亲戚有阜城门一60的两居，没本，卖不了，一直出租，六年多了，租金从1600涨到了2500，一年3W加操心，对比一下房价吧，涨了3倍富余，你要是买个此类的二手房，没90万下不来，可是90万存银行，五年期，除了本金，一年有小5W利息呢。你要买新房，或许租金高一倍，可是房价也高，还要还贷款利息，那就全款付吧，操心不提，如果算上装修，也还是赶不上存款利息，所以说，现在傻子才买房出租。再说了，北京人手里有好几套房子的人多了去了，都是潜在的投资套现的主，如果房价增速或者出租收益老赶不上存款利率的话，老百姓也都不傻，知道怎么办。当然，如果能够同时享受租金和增值收益，那的确可以作为长期投资手段，可前提条件是全款付，这样可以少些贷款利息损失，可是还要面临装修折旧、物业费、租期空置等等损耗，对于这么大一笔钱来说，可能已经算不上比较好的投资手段了，而且也不是一般小户人家玩儿的起的。不过，投资实物可能让人觉得踏实，但除了像津巴布韦那样毫无道理疯狂印钞票的国家，或者在解放战争那种不稳定时期，总的来说，存钱一样也能达到保值目的。你把20万放银行，算了一下，按现在利率，不到13年也能翻一番了。这肯定比房价短期暴涨阶段增值少，但从长期来说，差距可能就没那么大了吧。 inh
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6.再说说银行的潜在危机 R3%%;` c=
有人说房价跌了，银行亏死，这个有一定道理，次级债危机不就是很好的例子么？但第1条提了，那就是目前来说，这个还是可控的，银行也还是亏得起的，死不了，国家也能忍，而且越早跌到合理水平，不良积累也少，银行面临的危机越小，相对于以后再跌，那可是大幸。 *wx95?H0Z
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7.最后说说所谓的刚性需求 AEkjy h\
这个词儿耳朵都听出茧子了，只要炒做房价的，都把这个拿出来说事儿，因为这个似乎最能震住人。前面说过了，房子是不可毁灭的商品，而人是生命更替的物种，再加上中国计划生育政策和人口强大的流动性，所以，从长期角度上来说，根本没必要谈什么刚性需求，而短期内确实有，特别是北京这样的城市，可是房地产已经发展了有十年了吧，房子也建了不少了。像欧洲一些大城市就是很好的例子，比如有五百万市民，两百万住房，人家不建新房，照样房价不怎么涨，一个原因，够了。你看看北京密密麻麻的住宅楼，一家一套肯定富余，要知道国家现在还没关于空置房的政策呢，这租金就都已经上不去了，很说明问题。此外，卖旧买新的人应该不在少数，而这不应该算作刚性需求。 Da8
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所以我说，中国的房价啊，暴涨了两年，也就这样了，要说升，短期也升不到哪儿去了，波动恐怕难免，这就跟股市一个道理，去年10月份前的一年行情过去了，没赶上的人，该认就认了吧，相当长时间内不会重演，现在忙着进去的，铁定被套，当然，确实需要房子住或者要换房子住的人，抱着把房子当作消费品的心态，或许可以稍微安心一点儿。
